Credit relais coût : à combien s’élève réellement l’opération ?

Le crédit relais représente une solution de financement prisée pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur logement actuel. Cependant, son coût réel peut s’avérer complexe à évaluer. Entre taux d’intérêt, frais annexes et modalités de remboursement, il est crucial de comprendre les différentes composantes qui influencent le montant final de l’opération. Vous vous demandez probablement comment calculer précisément le coût total d’un crédit relais et quelles stratégies adopter pour l’optimiser ? Plongeons dans les détails de ce financement temporaire pour démystifier son fonctionnement et ses implications financières.

Composantes du coût d’un crédit relais

Le coût d’un crédit relais se décompose en plusieurs éléments distincts, chacun ayant un impact significatif sur la facture finale. Le principal facteur est évidemment le taux d’intérêt appliqué, mais il ne faut pas négliger les frais annexes qui peuvent rapidement alourdir la note. Parmi ces frais, on retrouve notamment les frais de dossier, les commissions d’engagement, l’assurance emprunteur et les frais de garantie.

L’assurance emprunteur, bien que facultative, est fortement recommandée et représente généralement entre 0,2% et 0,6% du capital emprunté par an. Les frais de garantie varient quant à eux selon le type choisi : hypothèque ou caution bancaire. L’hypothèque implique des frais de notaire plus élevés, tandis que la caution bancaire peut s’avérer moins onéreuse mais plus restrictive en termes d’acceptation.

Il est également important de prendre en compte la durée du crédit relais, généralement comprise entre 1 et 2 ans. Plus cette durée est longue, plus les intérêts s’accumulent, augmentant ainsi le coût global de l’opération. Enfin, les modalités de remboursement choisies (in fine ou amortissable) ont également un impact sur le coût total du crédit.

Taux d’intérêt et TEG pour le crédit relais

Le taux d’intérêt est l’élément central du coût d’un crédit relais. Il est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique, en raison du risque accru pour la banque. En 2023, les taux de crédit relais oscillent entre 3% et 6%, selon les établissements et le profil de l’emprunteur. Cependant, le taux nominal ne reflète pas à lui seul le coût réel du crédit.

Calcul du taux effectif global (TEG)

Le Taux Effectif Global (TEG) est un indicateur plus précis du coût réel du crédit relais. Il prend en compte non seulement le taux nominal, mais aussi l’ensemble des frais obligatoires liés au prêt. Le TEG inclut ainsi les frais de dossier, les commissions diverses, le coût de l’assurance emprunteur et les frais de garantie. Cette vision globale permet une comparaison plus juste entre les différentes offres de crédit relais.

Pour calculer le TEG, on additionne tous ces frais au montant des intérêts, puis on rapporte ce total au capital emprunté. Le résultat obtenu est généralement supérieur de 0,5 à 1 point au taux nominal affiché. Par exemple, pour un crédit relais de 200 000 € sur 12 mois à un taux nominal de 4%, le TEG pourrait atteindre 5% une fois tous les frais inclus.

Impact du taux euribor sur le crédit relais

Le taux Euribor (Euro Interbank Offered Rate) influence indirectement le coût des crédits relais. Ce taux de référence du marché monétaire européen sert de base aux banques pour fixer leurs propres taux. Lorsque l’Euribor augmente, les taux des crédits relais ont tendance à suivre la même trajectoire, et inversement.

En période de hausse des taux Euribor, comme c’est le cas depuis 2022, les emprunteurs doivent s’attendre à des conditions de crédit relais moins avantageuses. Il est donc crucial de surveiller l’évolution de ce taux pour anticiper les variations potentielles du coût de votre crédit relais.

Comparaison des taux entre banques traditionnelles et en ligne

Les taux proposés pour les crédits relais peuvent varier significativement entre les banques traditionnelles et les établissements en ligne. Ces derniers, bénéficiant de structures plus légères, sont souvent en mesure de proposer des taux plus attractifs. Cependant, leurs critères d’octroi peuvent être plus stricts.

Une étude comparative menée en 2023 a révélé que les banques en ligne offraient en moyenne des taux inférieurs de 0,3 à 0,5 point par rapport aux banques traditionnelles pour les crédits relais. Néanmoins, il est important de ne pas se focaliser uniquement sur le taux affiché et de prendre en compte l’ensemble des conditions du prêt, y compris les frais annexes et la flexibilité des modalités de remboursement.

Frais associés au crédit relais

Au-delà du taux d’intérêt, divers frais viennent s’ajouter au coût global du crédit relais. Ces frais, souvent sous-estimés, peuvent représenter une part non négligeable du coût total de l’opération. Il est donc essentiel de les identifier clairement et de les intégrer dans vos calculs pour avoir une vision réaliste du coût de votre financement.

Frais de dossier et commission d’engagement

Les frais de dossier couvrent les coûts administratifs liés à l’étude et à la mise en place du crédit relais. Ils varient généralement entre 0,5% et 1% du montant emprunté, avec parfois un plafond fixé par la banque. Par exemple, pour un crédit relais de 200 000 €, les frais de dossier pourraient s’élever à 1 000 € si le taux appliqué est de 0,5%.

La commission d’engagement, moins fréquente mais parfois appliquée, rémunère la banque pour son engagement à maintenir les fonds à disposition de l’emprunteur pendant toute la durée du crédit relais. Cette commission est généralement comprise entre 0,1% et 0,5% du montant non utilisé du crédit.

Coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, bien que facultative, est fortement recommandée pour un crédit relais. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Le coût de cette assurance varie en fonction de l’âge de l’emprunteur, de son état de santé et du montant emprunté.

En moyenne, le taux d’assurance pour un crédit relais oscille entre 0,2% et 0,6% du capital emprunté par an. Pour un crédit de 200 000 € sur 12 mois, avec un taux d’assurance de 0,3%, le coût annuel de l’assurance s’élèverait à 600 €. Il est important de noter que ce coût s’ajoute aux intérêts et impacte directement le TEG du crédit.

Frais de garantie : hypothèque vs caution bancaire

Les frais de garantie constituent un autre poste de dépense significatif dans le coût global d’un crédit relais. Deux options principales s’offrent à l’emprunteur : l’hypothèque et la caution bancaire.

L’hypothèque implique des frais de notaire qui peuvent représenter entre 1% et 2% du montant emprunté. Pour un crédit relais de 200 000 €, ces frais pourraient donc atteindre 4 000 €. La caution bancaire, quant à elle, est généralement moins onéreuse, avec un coût compris entre 0,5% et 1% du montant du prêt. Cependant, elle peut être plus difficile à obtenir, notamment pour les profils d’emprunteurs jugés plus risqués.

Le choix entre hypothèque et caution bancaire doit se faire en fonction de votre situation personnelle et des offres proposées par les établissements bancaires. Dans certains cas, la caution peut s’avérer plus avantageuse malgré un coût apparent plus élevé, notamment grâce à sa flexibilité.

Durée et modalités de remboursement

La durée et les modalités de remboursement du crédit relais ont un impact direct sur son coût total. Généralement compris entre 12 et 24 mois, ce type de prêt offre différentes options de remboursement qui influencent le montant des mensualités et le coût global de l’opération.

In fine vs amortissable : impact sur le coût total

Le crédit relais peut être remboursé selon deux modalités principales : in fine ou amortissable. Le remboursement in fine consiste à ne payer que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance ou lors de la vente du bien. Cette option permet de limiter les mensualités mais implique un coût total plus élevé en raison de l’accumulation des intérêts sur l’ensemble du capital.

Le remboursement amortissable, quant à lui, fonctionne comme un prêt immobilier classique : l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts. Cette option permet de réduire progressivement le capital dû et donc le montant des intérêts, mais implique des mensualités plus élevées.

Pour illustrer la différence, prenons l’exemple d’un crédit relais de 200 000 € sur 18 mois à 4% :

• En remboursement in fine : mensualité de 666 € (intérêts seuls), coût total des intérêts de 12 000 €
• En remboursement amortissable : mensualité de 11 433 €, coût total des intérêts de 5 800 €

Pénalités de remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé sont un élément à prendre en compte dans le calcul du coût d’un crédit relais. En effet, si vous vendez votre bien plus tôt que prévu et souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, vous pourriez être soumis à des frais supplémentaires.

Ces pénalités sont plafonnées par la loi à 3% du capital restant dû ou six mois d’intérêts sur le capital remboursé. Il est cependant possible de négocier avec votre banque pour réduire ou supprimer ces pénalités, notamment si vous souscrivez d’autres produits bancaires en parallèle.

Options de prorogation et leurs coûts

Si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu, vous pouvez envisager une prorogation de votre crédit relais. Cette option permet d’étendre la durée du prêt, généralement pour une période de 6 à 12 mois supplémentaires. Cependant, cette prolongation n’est pas sans conséquence sur le coût total de votre crédit.

La prorogation s’accompagne souvent d’une révision du taux d’intérêt, généralement à la hausse. De plus, des frais de dossier supplémentaires peuvent être appliqués. Il est donc crucial d’évaluer soigneusement le coût de cette option par rapport à d’autres alternatives, comme la renégociation de votre prêt ou la mise en place d’un prêt relais complémentaire.

Simulation chiffrée d’un crédit relais

Pour mieux comprendre l’impact des différents éléments sur le coût total d’un crédit relais, prenons un exemple concret. Imaginons un emprunteur souhaitant obtenir un crédit relais de 250 000 € sur 18 mois pour financer l’achat d’une nouvelle maison avant la vente de son appartement actuel.

Élément	Montant
Montant emprunté	250 000 €
Durée	18 mois
Taux nominal	4,5%
Frais de dossier	1 250 € (0,5%)
Assurance emprunteur	937,50 € (0,25% par an)
Frais de garantie (caution)	2 500 € (1%)

Dans cet exemple, le coût total du crédit relais se décompose comme suit :

• Intérêts : 14 062,50 € (remboursement in fine)
• Frais de dossier : 1 250 €
• Assurance emprunteur : 937,50 €
• Frais de garantie : 2 500 €

Le coût total de l’opération s’élève donc à 18 750 €, soit 7,5% du montant emprunté. Le TEG de ce crédit relais serait d’environ 5,9%, prenant en compte l’ensemble des frais obligatoires.

Stratégies pour optimiser le coût du crédit relais

Face à ces coûts potentiellement élevés, il existe plusieurs stratégies pour optimiser le coût de votre crédit relais. Ces approches vous permettront de réduire la facture finale tout en bénéficiant des avantages de ce type

de financement tout en conservant sa flexibilité. Voici quelques approches efficaces pour réduire le coût de votre crédit relais :

Négociation des conditions avec l’établissement prêteur

La négociation avec votre banque est une étape cruciale pour optimiser le coût de votre crédit relais. N’hésitez pas à mettre en concurrence plusieurs établissements pour obtenir les meilleures conditions. Voici quelques points sur lesquels vous pouvez négocier :

• Le taux d’intérêt : même une réduction de 0,1% peut représenter une économie significative sur la durée du prêt.
• Les frais de dossier : certaines banques peuvent les réduire, voire les supprimer, notamment si vous êtes un client fidèle.
• Les pénalités de remboursement anticipé : essayez d’obtenir leur suppression, surtout si vous pensez pouvoir vendre rapidement votre bien.
• La durée du prêt : une durée plus courte peut vous permettre de bénéficier d’un taux plus avantageux.

N’oubliez pas que votre pouvoir de négociation dépend en grande partie de la qualité de votre dossier. Un bon historique bancaire, des revenus stables et un projet immobilier solide sont autant d’atouts pour obtenir des conditions avantageuses.

Utilisation d’un courtier en crédit immobilier

Faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer judicieux pour optimiser le coût de votre crédit relais. Ces professionnels disposent d’une connaissance approfondie du marché et d’un réseau de partenaires bancaires, ce qui leur permet de négocier des conditions souvent plus avantageuses que celles que vous pourriez obtenir seul.

Les avantages d’utiliser un courtier incluent :

• Un gain de temps considérable dans la recherche et la comparaison des offres.
• L’accès à des offres exclusives non disponibles pour les particuliers.
• Une expertise dans la constitution et la présentation de votre dossier, augmentant vos chances d’obtenir des conditions favorables.
• Une assistance tout au long du processus, de la négociation à la signature du contrat.

Bien que les services d’un courtier impliquent des frais, l’économie réalisée sur le coût total du crédit relais peut largement compenser cette dépense. Assurez-vous cependant de bien comprendre la structure de rémunération du courtier avant de vous engager.

Alternatives au crédit relais classique

Si le crédit relais classique s’avère trop coûteux ou inadapté à votre situation, il existe des alternatives à considérer :

1. Le prêt relais hypothécaire : Cette solution permet d’emprunter jusqu’à 100% de la valeur de votre bien actuel, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière. Le remboursement se fait généralement sur une durée plus longue, ce qui peut réduire la pression financière à court terme.

2. La vente à réméré : Cette option vous permet de vendre votre bien tout en conservant le droit de le racheter dans un délai convenu (généralement jusqu’à 5 ans). Cela peut vous donner le temps nécessaire pour finaliser votre nouveau projet immobilier sans la pression d’un crédit relais.

3. Le portage immobilier : Dans ce cas, un investisseur achète votre bien et vous le loue pendant que vous cherchez votre nouvelle propriété. Vous disposez ainsi des fonds nécessaires pour votre achat sans avoir à gérer un crédit relais.

4. Le prêt in fine : Ce type de prêt vous permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance. Cela peut être une alternative intéressante si vous êtes certain de pouvoir vendre votre bien dans un délai raisonnable.

Quelle que soit l’option choisie, il est essentiel de bien évaluer les avantages et les inconvénients de chaque solution en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers à long terme.

En conclusion, optimiser le coût de votre crédit relais nécessite une approche stratégique combinant négociation, expertise professionnelle et considération d’alternatives. En prenant le temps d’explorer toutes les options disponibles et en vous appuyant sur les conseils de professionnels, vous pourrez significativement réduire le coût total de votre opération immobilière tout en conservant la flexibilité nécessaire pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions.